BGH-Urteil: Miete mindern kann zu Kündigung führen

Wer die Miete irrtümlich mindert, riskiert die Kündigung des Mietvertrags. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem ein Mieter wegen Schimmels die Miete eigenständig gemindert hat (AZ: VIII ZR 138/11). Dabei lag die Schuld für den Schimmelbefall beim Mieter, so der BGH. Die fristlose Kündigung durch die Vemieter sah das Gericht als rechtens an. Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil als heftigen Rückschlag für die Rechte der Mieter: Es sei problematisch und im Ergebnis falsch, so der Deutsche Mieterbund.

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Das Selbstverständnis vieler Mieter, bei einem Mietmangel die Miete mindern zu können, gerät seit dem aktuellen BGH-Urteil ins Wanken. Bislang galt die Mietminderung als effektives Druckmittel gegen den Vermieter, um Mängel in der Wohnung möglichst schnell beseitigen zu lassen. Doch hierbei ist Vorsicht geboten: Irrt sich der Mieter bei der Begründung der Mietminderung, so kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, so das Urteil der Karlsruher Richter.

BGH: Kündigung rechtens bei unberechtigter Mietminderung

Im verhandelten Fall hatte ein Mieter in einem Einfamilienhaus in Bayern wegen Schimmelbefalls in der Wohnung seit Dezember 2008 die Miete gemindert. Er sah den Grund für die Schimmelbildung in baulichen Mängeln und forderte die Vermieter auf, diese zu beheben. Bis Anfang 2010 beliefen sich die so entstandenen Mietrückstände auf 3410 Euro, was etwa zwei Monatsmieten entsprach. Daraufhin kündigten die Vermieter fristlos. Ihrer Meinung nach waren nicht bauliche Mängel, sondern das mangelhafte Lüftungsverhalten der Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich. Im aktuellen BGH-Urteil bekamen die Vermieter Recht: Die Mieter hatten in der Wohnung zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen. Dadurch sei es in der Wohnung zu einer höheren Luftfeuchtigkeit gekommen, was wiederum die Schimmelbildung begünstigt hätte, so der BGH. Nach Meinung der Richter hätten die Mieter schlichtweg besser lüften müssen.

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Miete mindern wegen Schimmel: Besser unter Vorbehalt zahlen

In der Urteilsbegründung heißt es weiterhin, dass der Mieter verantwortlich sei, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig mit der Miete in Rückstand gerate. Dazu gehöre auch die Fehleinschätzung eines Mangels an der Wohnung. Im Zweifel habe der Mieter die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, so das Gericht. Auf diese Weise setze man sich als Mieter nicht dem Risiko aus, bis zu einer gerichtlichen Klärung des Mangels fristlos gekündigt zu werden, so die Richter. Der Deutsche Mieterbund (DMB) zeigt wenig Verständnis für das BGH-Urteil und kritisiert dieses scharf. Das Urteil sei laut DMB problematisch und im Ergebnis falsch. Der BGH höhle somit die Mietminderungsrechte in nicht nachvollziehbarer Art aus, sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten gemäß Spiegel Online. Mieter müssten laut DMB die Möglichkeit haben, ihre Rechte ohne Angst vor einer Kündigung geltend machen zu können. Das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht stehe somit nur noch auf dem Papier, kritisierte Siebenkotten das Urteil.

Das sieht der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) anders und begrüßt das BGH-Urteil: „Wer seine Miete über einen längeren Zeitraum nicht zahlt, muss sich Gewissheit über die Ursache eines Mangels der Wohnung verschaffen oder die Miete unter Vorbehalt zahlen“, so GdW-Präsident Axel Gedaschko in Spiegel Online. Es sei zu leicht, den Grund für einen Mangel ungeprüft beim Vermieter zu vermuten und die Miete nicht zu zahlen, so der GdW-Präsident. Seiner Meinung nach folge das Urteil der Logik einer langjährigen Rechtsprechung des BGH, wonach jede Mietpartei die in ihrem Verantwortungsbereich liegenden Ursachen ausräumen müsse.

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