BGH-Urteil stärkt Rechte der Vermieter bei Erhöhung der Nebenkosten

Der BGH hat heute entschieden, das Mieter von Sozialwohnungen einfacher gekündigt werden können als Mieter von nicht öffentlich geförderten Wohnungen. Im vor dem BGH verhandelten Fall hatte sich eine Mieterin einer Sozialwohnung in Hamburg geweigert, eine höhere Betriebskostenvorauszahlung zu entrichten und klagte dagegen. Daraufhin kündigte ihr die Vermieterin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, fristlos und das obwohl der Streit noch nicht von einem Gericht entschieden wurde. Bei normalen Mietverhältnissen kann erst fristlos gekündigt werden, wenn ein Rechtsstreit um Nebenkosten juristisch entschieden ist. Dies gelte nicht für Sozialwohnungen, so der BGH heute.

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Mieter können leichter gekündigt werden bei Zahlungsrückstand

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Vermieter von Sozialwohnungen im Streit um Nebenkosten-Abrechnungen gestärkt. Mieter von Sozialwohnungen können bei einem Zahlungsrückstandes schneller gekündigt werden als säumige Mieter von nicht öffentlich  geförderten Wohnungen. Die Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, nach der ein Vermieter im Fall einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen kann, ist nicht im preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Das geht aus einem am Mittwoch verkündeten Urteil des BGH hervor (Az: VIII ZR 327/11).

Im Klartext heißt das: Mieter von Sozialwohnungen sind künftig schlechter gestellt als Mieter von nicht öffentlich geförderten Wohnungen. Würde nämlich ein Mieter einer normalen Wohnung bei gleicher Sachlage eine Nebenkostenerhöhung rechtlich anfechten, müsste zunächst einmal der Rechtsstreit zu einem juristischen Ende geführt werden. Erst nach weiteren zwei Monaten könnte der Vermieter bei einer Verurteilung des Mieters fristlos kündigen. Die Vorinstanz, das Landgericht Hamburg hatte noch pro Mieter entschieden. Die Kündigung des Vermieters hatte das Landgericht Hamburg damals für unwirksam erklärt, weil seiner Auffassung nach der besondere Schutz von Mietern im freien Wohnungsmarkt auf den preisgebundenen Wohnraum übertragen werden könne.

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Vorinstanzen entschieden gegen den Vermieter

Im konkreten Fall weigerte sich der Mieter einer Sozialwohnung, eine monatliche Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten um 30,50 Euro zu zahlen. Mit der Betriebskostenabrechnung für 2007, bei der der Ansatz einzelner Posten zwischen den Parteien weiterhin streitig ist, setzte die Klägerin für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 Euro höheren Vorauszahlungsbetrag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grundnutzungsgebühr um 9,75 Euro. Die Beklagte zahlte in den Folgemonaten weiterhin lediglich den bisherigen Betrag. Die Klägerin kündigte wegen des daraus resultierenden  Zahlungsrückstands das Mietverhältnis mehrfach fristlos. Die Räumungsklagen der Vermieterin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Die Gerichte befanden den § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der für freien Wohnraum gilt, auch für preisgebundenen Wohnraum gültig, somit sei die Wohnungsbaugenossenschaft nicht zur Kündigung berechtigt gewesen.

BGH: Mieter von Sozialwohnungen bereits ausreichend geschützt vor Mietwucher

Dem heutigen Urteil des BGH zufolge darf diese Regel jedoch nicht auf Mieter von Sozialwohnungen übertragen werden. Ihre Mieten seien im Gegensatz zum freien Wohnungsmarkt in der Höhe gesetzlich begrenzt. Damit würden sie gesetzlich kontrolliert. Die Richter des BGH sehen darin bereits einen ausreichenden Schutz vor unzulässigen Mieterhöhungen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisierte umgehend die Entscheidung aus Karlsruhe. „Das Urteil ist problematisch. Im Bereich der Sozialwohnungen drohen neue Streitigkeiten und Rechtsunsicherheiten“, kommentierte der Direktor des DMB Lukas Siebenkotten. „Mietern in Sozialwohnungen droht die Kündigung, wenn sie die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlen. Damit haben sie unter dem Strich weniger Rechte als Mieter in frei finanzierten Wohnungen“.

Quelle: Bundesgerichtshof Karlsruhe Aktenzeichen: VIII ZR 327/11

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