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BGH-Urteil: Vermieter darf Mietern eigene Arbeit in Rechnung stellen

Darf ein Vermieter seinen Mietern seine selbst verrichteten Gartenarbeiten und Hausmeistertätigkeiten in Rechnung stellen? Und dann auch noch zu Preisen wie ein professionelles Unternehmen? Er darf! So urteilte heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (BGH Az. VIII ZR 41/12) und verwies auf § 1 der Betriebskostenverordnung.

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Im vorliegenden Fall weigerte sich ein Kölner Mieter, die Betriebskosten-Nachforderung seines Vermieters in Höhe von 75,38 Euro zu bezahlen: Eine verhältnismäßig geringe Summe für einen Streit, der schließlich vor dem BGH landete. Doch der Grund für den Streit hat es in sich. Es geht um das Recht eines Mieters, nur die Nebenkosten zu bezahlen, die dem Vermieter tatsächlich entstanden sind. Und nicht etwa die Kosten, die ihm entstanden wären, wenn er eine Fremdfirma mit den Arbeiten beauftragt hätte.

Gerichte zuvor uneinig über fiktive Kosten

Dem aktuellen BGH-Urteil vom 14.11.2012 gingen bereits zwei Gerichtsverfahren voraus. Im ersten Urteil vom 9.2.2011 hat das Amtsgericht Köln die Klage des Vermieters abgewiesen. Dieser hatte vom Mieter verlangt, Nebenkosten in Höhe von 75,38 Euro nebst Zinsen nachzuzahlen (AG Köln Az. 223 C 333/10). Der Vermieter hatte in der Betriebskosten-Abrechnung seinen Mietern die von seinem Personal verrichteten Gartenarbeiten in Höhe von 9,468 Euro sowie Hausmeistertätigkeiten in einer Höhe von 13.560 Euro in Rechnung gestellt.

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Grundlage für die angesetzten Summen sei das Angebot einer Firma gewesen, so der Vermieter und berief sich dabei auf § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der beklagte Mieter sah das nicht ein und weigerte sich in erster Instanz erfolgreich gegen die Nachzahlung. Das Amtsgericht Köln war der Auffassung, dass der Vermieter hätte darlegen und beweisen müssen, dass ihm durch sein eigenes Personal mindestens so hohe Kosten entstanden sind wie im Angebot der Fremdfirma.

Damit fand sich der Vermieter nicht ab und ging in Berufung – mit Erfolg. Das Landgericht Köln entschied am 29.12.2011 zugunsten des Vermieters und verdonnerte den Mieter zur Zahlung der ausstehenden Nebenkosten. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass man als Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen sehr wohl mit dem Betrag ansetzen könne, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Allerdings dürfe die Umsatzsteuer des Dritten nicht eingerechnet werden, so das Landgericht weiter (LG Köln Az. 1 S 44/11).

BGH bestätigt Nebenkosten-Urteil des Landgerichts Köln

Der beklagte Mieter wiederum wehrte sich gegen dieses Urteil und zog vor den BGH – ohne Erfolg. Der Vermieter hat nach Ansicht des Gerichts sehr wohl das Recht, den Mietern eigene Leistungen auf Grundlage fiktiver Kosten in Rechnung zu stellen. Dies solle dem Vermieter die Abrechnung vereinfachen, so das Gericht in dem aktuellen BGH-Urteil. Der BGH verwies auf auf die Betriebskostenverordnung, in der es heißt:

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

Verbraucherpapst-Kommentar zum aktuellen BGH-Urteil:

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Fiktive Kosten bei Mietverhältnissen sind problematisch

Das aktuelle Urteil des BGH und dessen mögliche Folgen für die Rechtsprechung könnte man durchaus weiterspinnen: Wenn ein Vermieter fiktive Kosten bei seinen Mietern eintreiben darf, warum sollte ein Mieter den Spieß nicht auch umdrehen können? So könnte ein Mieter nach der gleichen Logik fiktive Hotelkosten vom Vermieter verlangen, wenn etwa die Wohnung wegen Sanierungsarbeiten nicht bewohnbar ist und er deshalb für einige Tage bei Freunden unterkommt.

Fiktive Kosten sind für Nebenkosten-Abrechnugen keine gute Grundlage. Wenn ein Vermieter sich gleichzeitig um Ausbesserungen am Haus, Gartenpflege, Winterdienst und allerlei andere Tätigkeiten kümmert, kann er den Mietern diese Arbeiten in Rechnung zu stellen. Er muss aber damit rechnen, dass die Mieter in einem solchen Fall genauer auf die Abrechnung schauen – gerade bei unvorhergesehenen Nebenkostennachzahlungen. Wenn er hierzu sein Personal einsetzt – wie im vorliegenden Fall geschehen – sollte er die tatsächlichen Personalkosten darlegen können. Das Angebot einer möglicherweise teureren Fremdfirma kann da kein Maßstab sein.

Um das Vertrauensverhältnis zu seinen Mietern nicht zu gefährden, sollte es auch im Interesse des Vermieters sein, Abrechnungen möglichst transparent und plausibel zu gestalten. Und nicht etwa mit fiktiven Kosten zu hantieren, die ein Profi-Betrieb veranschlagt hätte. Schließlich ist es nicht schwer,  einen Anbieter zu finden, der ein möglichst hohes fiktives Angebot für seine Dienstleistung macht. Für den fiktiven Auftraggeber würde auf diese Weise eine zusätzliche und durchaus reale Einnahmequelle entstehen – auf Kosten derer, die am Ende die Zeche zahlen.

 

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