BGH-Urteil zu Betriebskosten-Vorauszahlungen: Mieter-Rechte gestärkt

Bei unberechtigten Erhöhungen der Betriebskosten (oft auch Nebenkosten genannt) zogen Mieter bislang manchmal den Kürzeren: In extremen Fällen kündigten Vermieter einfach den Mietvertrag. Seit dem heutigen BGH-Urteil ist das nicht mehr so einfach. Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) soll künftig Mieter vor unberechtigten Erhöhungen besser schützen.

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Nebenkosten müssen inhaltlich richtig abgerechnet werden

Der BGH hat in seinem Urteil die Mieter-Rechte im Falle einer Erhöhung von Betriebskosten-Vorauszahlungen gestärkt. Vermieter dürfen dem Urteil zufolge Vorauszahlungen nur dann erhöhen, wenn die vorherige Abrechnung inhaltlich in Ordnung war. Bislang war eine Erhöhung auch denn möglich, wenn die alte Betriebskosten-Abrechnung rein formell korrekt war – unabhängig davon, ob sie inhaltlich stimmte. Das Urteil stellt somit eine Korrektur der bisherigen Rechtsprechung (unter anderem Aktenzeichen: VIII ZR 245/11)dar.

„Der Vermieter handelt pflichtwidrig, wenn er eine falsche Abrechnung erstellt“, so der Vorsitzende Richter in der Urteilsbegründung. Die bisherige Rechtspraxis führe im Extremfall dazu, dass ein Vermieter den Mietvertrag auf der Basis einer falschen Abrechnung kündigen kann, so der Richter weiter.

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Erst falsch abrechnen – dann kündigen?

[sam id=“7″ codes=“true“]Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter versucht, zwei Mietern wegen angeblicher Zahlungsrückstände den Mietvertrag zu kündigen. Im Jahr 2004 hatte der Vermieter seinen Mietern auf der Grundlage einer fehlerhaften Betriebskosten-Abrechnung die Vorauszahlungen erhöht. Nachdem zwei Mieter die Zahlung der höheren Betriebskosten verweigert hatten, kündigte der Vermieter den Mietern die Mietverträge und erhob eine Räumungsklage. Wäre die Abrechnung korrekt gewesen, hätte er dazu keinen Anlass gehabt. Schließlich hätten die Mieter in dem Fall die richtige Summe überwiesen.

In letzter Instanz wies der BGH jetzt die Räumungsklagen ab und korrigiert somit die bisherige Rechtsprechung. Bislang hat eine formell richtige Abrechnung ausgereicht, um die künftigen Vorauszahlungen zu erhöhen. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig war, spielte in dem Zusammenhang keine Rolle. Mittlerweile sieht der BGH das anders und stärkt mit dem aktuellen Urteil die Rechte der Mieter. Ist eine Betriebskostenabrechnung formell richtig, aber inhaltlich fehlerhaft, sieht der Senat des BGH nun beim Vermieter eine Verletzung der Vertragspflichten. Es könne nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zöge, so der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball.

„Jede zweite Abrechnung ist falsch“

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes in Berlin ist jede zweite Betriebskostenrechnung falsch. Daher sollten Mieter ihre Abrechnungen immer genau prüfen. Zu den häufigsten Fehlern gehört das Anführen von Verwaltungskosten (z.B. für die Hausverwaltung) in der Nebenkostenabrechnung. Diese haben darin aber nichts zu suchen, weil sie nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Auch die Anschaffungs- oder Mietkosten für Müllbehälter sind nach Ansicht des Mieterbundes keine Betriebskosten.

Stehen Wohnungen leer, muss der Vermieter für die Betriebskosten der Leerstände aufkommen. Daher sollten Mieter auch auf die Gesamt-Quadratmeterzahl in der Abrechnung achten: Ist diese geringer als im Vorjahr, könnte das ein Hinweis darauf sein, dass der Vermieter versucht, die Leerstände auf die restlichen Mieter umzulegen. (BGH-Urteil vom 15. Mai 2012: VIII ZR 245/11)

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