Heizkosten: BGH stärkt Rechte von Mietern

Passend zur kalten Jahreszeit hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) ein sehr verbraucherfreundliches Urteil gefällt, zumindest aus Mietersicht. Vermieter müssen nämlich künftig die Heizkosten bei Mehrfamilienhäusern nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnen. Die bisher überwiegend üblichen monatlichen Pauschalen, die auf die Mieten draufgeschlagen wurden, müssen künftig nicht mehr hingenommen werden.

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Mehr Gerechtigkeit für sparsame Mieter

Das Urteil des BGH kommt einer kleinen Sensation nahe. Bislang haben nämlich viele Vermieter in Deutschland die Heizkosten für das komplette Gebäude abgerechnet und dann über einen monatlichen Abschlag zusätzlich zu den übrigen Nebenkosten auf die Miete aufgeschlagen. Der BGH hält das nun nicht mehr für rechtens, da bei der monatlichen Pauschale immer der durchschnittliche Verbrauch des Vorjahres als Grundlage dient. Die Ungerechtigkeit entsteht vor allem dann, wenn auf einen warmen Winter mit kaum Heizkostenverbrauch, ein sehr kalter Winter mit hohem Verbrauch folgt. Ein Mieter, der in einem strengen Winter dort wohnt, müsste unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen – und umgekehrt, so der vorsitzende Richter am BGH Wolfgang Ball.

Künftig gilt allein das Leistungsprinzip

Somit gilt künftig bei Heizkostenabrechnungen allein das „Leistungsprinzip“, das sogenannte „Abflussprinzip“ ist ungültig. Der Vermieter hatte im vorliegenden Fall lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Abschlagszahlungen an das Energieversorgungsunternehmen als Heizkosten in der Abrechnung angegeben (Abflussprinzip). Es dürfen aber nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Leistungsprinzip). Geschieht dies nicht, ist die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung fehlerhaft, so der BGH.

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Der Entscheidung des BGH liegt der Fall einer Frau aus Kelkheim im Taunus zugrunde. Sie hatte eine pauschale Nachzahlungsforderung ihres Vermieters nicht nach, weil dieser die Heizkosten in dem teilweise leerstehenden Haus aus ihrer Sicht einseitig auf sie abgewälzt hatte. Der Vermieter hatte die Kosten nach den von ihm an den Gasversorger geleisteten Abschlägen, also nach dem Abflussprinzip abgerechnet.

Mietervereine begrüßen des Urteil – größerer Aufwand für Vermieter

Der Dachverband der deutschen Mietervereine, der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht die Rechte der Mieter in Deutschland durch das aktuelle BGH-Urteil deutlich gestärkt. „Die Entscheidung ist richtig und gerecht. Mieter haben Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Das bedeutet, der Vermieter muss die Kosten der tatsächlich während der Abrechnungsperiode ins Haus gelieferten Energie abrechnen. Diese Klarstellung des Bundesgerichtshofs war notwendig“, so Lukas Siebenkotten vom DMB.

Für Vermieter, die bisher nach dem Abflussprinzip die Heizkosten in den von ihnen vermieteten Wohnungen und Häusern abgerechnet haben, kommt künftig mehr Arbeit zu. Der Vermieter-Verband „Haus & Grund“ wertete das Urteil dennoch nicht als Nachteil für Vermieter, wies dennoch auf die Schwierigkeiten bei Betriebkostenabrechnungen im Allgemeinen hin. „Die Abrechnung von Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter ist eine komplexe Angelegenheit. Das zeigt gerade wieder dieses Urteil. Private Vermieter sollten sich unbedingt professionelle Unterstützung einholen, um bei diesen jährlichen Abrechnungen auf der sicheren Seite zu sein“, rät Haus & Grund-Mietrechtsexperte Gerold Happ.

Wahrscheinlich Millionen Deutsche betroffen

Nach Schätzungen des DMB sind Millionen deutsche Haushalte betroffen. Wie viele genau, dazu gibt es leider keine Zahlen. Dennoch raten die Mietervereine dazu bei der Nebenkostenabrechnung dieses Mal besonders genau hinzuschauen. „Hat der Vermieter fälschlicherweise Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet, können Mieter eine neue Heizkostenabrechnung fordern. Ich empfehle insbesondere Mietern, bei denen Gas- oder Fernwärmekosten abgerechnet werden, genau hinzuschauen und ggf. den örtlichen Mieterverein einzuschalten“, so der Direktor des DMB, Lukas Siebenkotten.

Urteil: BGH, Az.: V III ZR 156/11

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