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Schönheitsreparaturen: Mieter müssen nicht renovieren

Gute Nachrichten für viele Mieter kommen heute vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH). Demnach sind Renovierungsklauseln, die Schönheitsreparaturen nach Jahren gestaffelt vorschreiben sind nicht rechtens. Die sogenannten Quotenklauseln zur Wohnungsrenovierung in Mietverträgen sind damit ungültig (Aktenzeichen VIII ZR 285/129).

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Klausel zu Schönheitsreparaturen ungültig

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) hat eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt. Es geht dabei um eine sogenannte Quotenklausel zur Renovierung. Diese Klauserln finden sich seit Jahren in vielen Mietverträgen. Sie sieht vor, dass Mieter in bestimmten Fristen Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchführen müssen. So gibt es Vertragsklauseln, wonach der Mieter nach fünf oder sieben Jahren die Räume der Wohnung renovieren muss.

Wenn ein Mieter früher auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen konnte, sorgen überdies Quotenklauseln dafür, dass der Mieter prozentual anteilig an den Renovierungskosten für seine Mietzeit beteiligt wird. Also wenn ein Mieter nur zwei Jahre in der Wohnung wohnt, musste er beispielsweise so zwei Fünftel der Renovierungskosten tragen, die nach fünf Jahren komplett angefallen wären.

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Mieter wurden jahrelang abgezockt

Einige Vermieter haben in der Vergangenheit versucht, diese prozentualen Kosten für die Mieter künstlich in die Höhe zu treiben, indem sie hohe Kostenvoranschläge für Schönheitsreparaturen einholten und diese dann anteilig dem Mieter in Rechnung stellten. Dies war laut der Klauseln in vielen Mietverträgen auch grundsätzlich möglich, denn dort wurde als Berechnungsgrundlage der Renovierungsarbeiten ein Kostenvoranschlag angegeben, den der Vermieter von einem von ihm selbst auszuwählenden Malerfachgeschäft einholt. „Dies war natürlich ein Freibrief für Missbrauch“, so der Jurist Hendrik P. Schwarz vom Portal RechtNachrichten. „Einige Vermieter haben das in der Vergangenheit schamlos ausgenutzt. Es war nur eine Frage der Zeit bis der BGH diese Klausel kippt“, so der Rechtsexperte.

BGH kippt Quotenklausel in Mietverträgen

Solche Regelungen sind laut BGH unzulässig. Die Richter stellten klar, dass eine solche Klausel nahe lege, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrags habe. Damit könne der Mieter kein günstigeres Angebot einholen. Diese Möglichkeit müsse ein Mieter aber grundsätzlich haben. Alle Verträge mit einer solchen Quotenklausel, die diese Formulierung enthält, sind durch das BGH-Urteil nun unwirksam. Denn „sobald ein Teil einer Klausel von einem Gericht für unwirksam erklärt wurde, ist nach deutschem Recht die gesamte Klausel unwirksam“, so Inka-Marie Storm von Haus und Grund gegenüber der Welt. Nachträgliche Änderungen seien in laufenden Mietverhältnissen kaum möglich. „Die Mieter müssten in diesem Fall einer Änderung des Mietvertrags zustimmen“, so Storm. Da sie sich dadurch selbst benachteiligen würden, sei eine solche Zustimmung jedoch nicht zu erwarten.

Mieter mit solchen Klauseln im Vertrag müssen beim Auszug weder renovieren noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Fristen noch nicht abgelaufen sind, so Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund. „Die Entscheidung ist richtig und setzt die bisherige konsequente Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen nahtlos fort. Quotenklauseln sind dann unwirksam, wenn laut Mietvertrag Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist“, so Siebenkotten weiter.

Müssen Mieter beim Auszug renovieren?

Das BGH-Urteil dürfte viele Mieter dazu verleiten beim Auszug einfach nicht zu renovieren. Das könnte zu einer Prozesslawine führen. „Es besteht die Gefahr, dass viele Mieter mit nicht vom Urteil betroffenen Quotenklauseln im Vertrag bei ihrem Auszug Schönheitsreparaturen verweigern werden und des darüber zu Rechtstreitigkeiten kommt“, so Inka-Marie Storm von Haus & Grund.

Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund stellt allerdings unmissverständlich klar: „Ist die Quotenklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug aus der Wohnung weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Durch diese Entscheidung werden viele Mieterhaushalte von Renovierungskosten entlastet. Ich empfehle allen Mietern, sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten zu lassen, bevor sie beim Auszug renovieren oder Renovierungskosten zahlen.“

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Bundesgerichtshof Karlsruhe (BGH) Aktenzeichen VIII ZR 285/129

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